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在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。澳门最新赌博网平台踏入过渡时期以后,太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月,香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏,太古地产以志在必得的姿态,在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团,以7.03亿元价格,夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月,太古地产再以10.5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段,面积达17.2万多方尺。

澳门最新赌博网平台地产危机中,受冲击较大的还有鹰君。鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张,分拆富豪酒店,又收购百利保,早已潜伏下严重危机。富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店,该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元,富豪旗下的百利保,亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后,香港地产、股市双双急跌,鹰君一系陷入困境。到1983年9月上半年度,鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元,陷入严重财政危机。当时,鹰君以壮士断臂的决心,将所持富豪酒店及百利保股权,售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券,才险度难关。是役,鹰君所受打击不言而喻,幸而地产市道渐苏,而鹰君亦成功完成债务重组,5年后转亏为盈。罗鹰石看错一次地产循环,为此付出了沉重代价。〔15〕 陈宪文、方中日著: 《李兆基处世之道在于顺势应时》,载香港《信报财经月刊》第5卷第2期,第23页。新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代,由于经济繁荣、市民收入增加,人们对居住环境及面积的要求亦提高,以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变,新地逐步转向发展高质素的大型屋,单位面积在500方尺至1 000方尺之间,并设有住客俱乐部,极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋,如雅典居、加州花园、加州豪园等,设计风格上配合移民的回流,结果大受欢迎。新地推出的楼宇,往往成为市场中的名牌。

1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕60年代后期,许多新兴的华资公司已粗具规模,对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而,当时香港会规定的上市条件极为严格,不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下,1969年12月17日,香港华商世家李冠春的公子,被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人,创办了远东证券交易所有限公司,俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断,吸纳大批华资公司挂牌上市,结果开业仅一年,成交额已高达29亿元,占当时香港股市总成交额的49%。其后,远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场,大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月,置地以2.58亿元高价,投得港岛中区面积达5.3万方尺的新填海地段,置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦(即今日的怡和大厦)。新大厦以破纪录的时间建成,从1971年10月动工,到1973年4月举行隆重“平顶”仪式,前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元,提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物,它后来成为怡和集团的总部,雄视整个维多利亚海港。澳门最新赌博网平台与长江实业齐名的是新鸿基地产,新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司,由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立,商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜(1911~1990年),原籍广东中山,早年随父经营洋杂批发,抗战爆发后避居澳门,开设信发百货商行。战后移居香港,在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来,郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权,当时适逢香港制衣业崛起,生意滔滔不绝,其销售网络扩展到东南亚各地,赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。

这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年,香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日,香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品,要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份,几家传媒机构收到匿名信,声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种,已是社会酝酿动荡不安的先兆。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。踏入过渡时期以后,太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月,香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏,太古地产以志在必得的姿态,在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团,以7.03亿元价格,夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月,太古地产再以10.5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段,面积达17.2万多方尺。经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。

中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定,英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国,中国政府将恢复对香港行使主权,并根据“一国两制”的方针,在香港设立特别行政区,实行“港人治港”、高度自治,维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三,对香港的土地契约作出明确规定,这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》,其要点是:1988年,吴光正出任九仓董事局主席,时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦,以及一座16层高的综合性商场,共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位,总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年,于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏,外墙以花岗石及无框玻璃建成,墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙,大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场,广场一角设有大型钟楼,其美轮美奂的外观傲视同侪,立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价,整项投资仅建筑费24亿元,而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元,可谓相当成功。商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。

这次升浪的动力是豪华住宅楼宇。踏入1996年,楼市表现尚见平稳,然而从下半年起,豪华住宅的交投转趋畅旺,一些豪宅名厦,诸如帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁,以及阳明山庄等,均成为市场追捧对象。其中,帝景园一宗交易创下每方尺逾20 000元纪录,而新鸿基地产安排作示范单位的港景别墅,亦以每方尺17 000多元易手,成为同区分层豪宅成交的指标。在经营上,恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是,它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时,它的租金收入仅500万元,占公司经营收入的10%。但到1977年度,恒隆的租金收入已增加到2 880万元,占公司综合纯利的比重已超过45%。澳门最新赌博网平台地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅约20%至25%。

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